집이 한 채인 줄 알았는데… 오피스텔·상가주택이 바꾼 1세대 1주택 (3편)

안녕하세요, 계산동 비둘기부동산 김경미입니다.

1편에서 1주택은 서류가 아니라 실제로 사는 곳을 기준으로 센다고 말씀드렸어요.

세법은 건축물대장에 뭐라고 적혀 있든, 사람이 독립해서 살 수 있는 구조(현관·화장실·부엌)로 실제 살고 있으면 주택으로 봅니다.

서류와 실제가 다를 때 어떤 일이 생기는지 강의 사례로 볼게요.

사례 1 — 8천만 원짜리 오피스텔 때문에 수억 원 세금

오피스텔은 건축물대장에 업무시설로 적혀 있어요.

그래서 분양받을 때 사업자등록을 하고 부가세를 돌려받는 경우가 많죠.

그런데 실제로는 대부분 사람이 사는 집으로 세를 줍니다.

세무서에 몇 년 동안 실적 없음으로 신고해도 아무 연락이 없으니, 주인은 이건 집이 아니구나 하고 생각하게 돼요.

그러다 20년 살던 단독주택을 1주택 비과세라고 생각하고 팔았어요.

이때 세무서가 관리비·전입 기록을 확인해 오피스텔이 사람 사는 집이라는 걸 알게 되면, 2주택으로 세금이 나옵니다.

강의에서는 8천만 원짜리 오피스텔 하나 때문에 세금이 수억 원 나온 사례도 있다고 하셨어요.

사례 2 — 상가주택은 넓이로 갈려요

1층 식당, 2층 사무실, 3·4층 주택인 건물이 있어요.

상가 넓이가 주택보다 크면 주택 부분만 비과세이고 상가 부분은 세금을 냅니다.

주택 넓이가 더 크면 건물 전체를 주택으로 봐서 12억 이하라면 전부 비과세예요.

이 건물 주인이 2층 사무실을 원룸으로 바꿔 사람이 살게 했다면?

실제로 사는 곳이 기준이니 주택이 더 넓어져 건물 전체가 비과세될 수 있어요.

가정용 전기·가스 요금, 세입자 전입신고, 월세 계약서, 사진으로 증명하면 됩니다.

사례 3 — 옥탑방 하나 때문에 비과세가 사라졌어요

그런데 같은 건물 옥상에 옥탑방까지 만들어 세를 줬다면 이야기가 달라져요.

여러 가구가 사는 건물이 한 채(다가구주택)로 인정받으려면 세 가지를 지켜야 합니다.

• 19가구 이하
• 주택 넓이 합계 660㎡ 이하
• 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하

2·3·4층에 옥탑까지 사람이 살면 4개 층이 돼요.

그러면 다가구가 아니라 방 하나하나가 각각 집(다세대)으로 바뀌어, 집주인은 여러 채를 가진 사람이 됩니다.

12억 이하로 팔아도 한 호만 비과세되고 나머지는 세금을 내야 해요.

사례 4 — 주택을 상가로 바꿔서 사겠다는 매수인

파는 사람은 주택으로 팔아야 비과세, 사는 사람은 상가로 사야 취득세가 유리해서 서로 원하는 게 달라요.

지금은 계약서 특약대로 매수인이 잔금 전에 상가로 바꿔도 계약일 기준으로 주택으로 봐서 매도인이 비과세를 받을 수 있어요.

한 줄 정리

• 집이 한 채라고 하셔도 오피스텔은 없으세요? 한 번 더 물어보세요.
• 상가주택은 주택과 상가의 넓이를 먼저 비교하세요.
• 옥탑까지 사람이 살면 주택 층수가 3개 층을 넘는지 꼭 확인하세요.

1세대 1주택 시리즈는 여기까지예요. 1편(뜻)과 2편(세대 사례)도 함께 보시면 훨씬 이해가 쉬우실 거예요.

세금은 사람마다 상황이 다르니 매도 전에 꼭 세무사와 확인하시고, 계산동 매물·시세는 편하게 전화 주세요.

비둘기부동산(비둘기공인중개사사무소) · 대표 김경미

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